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Sociétés à prépondérance immobilière Tag
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02 AvrAnalysisBusiness

Étrangers & MRE : Pourquoi investir à Agadir en 2026 ?

by hicelh0 Comments

Cabinet El-Housny Youssef — CHY  |  Expert-Comptable à Agadir

Agadir n'est plus seulement une destination balnéaire prisée. En 2026, la capitale du Souss s'impose comme l'un des marchés d'investissement les plus attractifs du continent africain — pour les étrangers comme pour les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE). Voici un décryptage complet, signé par votre cabinet d'expertise comptable de référence à Agadir.

Agadir en 2026 : une ville en pleine transformation

Agadir a connu, au cours des cinq dernières années, une mutation économique et urbaine spectaculaire. Portée par le Plan de Développement du Grand Agadir, la ville bénéficie aujourd'hui d'infrastructures modernes, d'un tissu économique diversifié et d'une attractivité internationale croissante. Que vous soyez ressortissant européen, investisseur du Golfe, ou MRE souhaitant ancrer un projet sur votre terre d'origine, les conditions n'ont jamais été aussi favorables.

La région Souss-Massa, dont Agadir est le cœur économique, affiche en 2026 une croissance du PIB régional supérieure à la moyenne nationale. Le port d'Agadir — l'un des plus dynamiques d'Afrique — traite désormais plus de 10 millions de tonnes de marchandises par an, consolidant la vocation logistique et commerciale de la ville.

Chiffres clés

+9% Croissance du secteur immobilier à Agadir (2025–2026)
3,5 M Touristes accueillis par an à Agadir
15 Mds MAD Transferts MRE vers la région Souss-Massa (2025)
300 jours Ensoleillement par an — un atout climatique unique

Les secteurs porteurs où investir à Agadir en 2026

Agadir offre une palette d'opportunités d'investissement diversifiée. Voici les secteurs stratégiques identifiés par les experts du Cabinet CHY pour 2026 :

🏗️ Immobilier résidentiel & locatif —  Forte demande locative (tourisme + étudiants), prix encore compétitifs vs Casablanca ou Marrakech, plus-value à la revente estimée entre 15 et 25% sur 5 ans.
🏨 Hôtellerie & Tourisme —  Agadir ambitionne 6 millions de touristes d'ici 2030. Riads, boutique-hôtels, résidences de vacances : un marché en pleine expansion.
🌿 Agro-industrie & Export —  La région est le premier exportateur marocain de fruits rouges et primeurs. Des niches rentables dans la transformation et le conditionnement.
☀️ Énergies Renouvelables —  Ensoleillement exceptionnel, fort potentiel éolien côtier. Des projets photovoltaïques ouverts aux investisseurs privés dans le cadre de la loi 13-09.
💻 Digital & Services —  Émergence d'un écosystème tech à Agadir : offshoring, e-commerce, startups. Des zones franches offshores aux avantages fiscaux significatifs.
🏥 Santé & Bien-être —  Cliniques privées, centres de thalassothérapie, tourisme médical : un secteur sous-équipé face à une demande croissante de la classe moyenne.

Cadre fiscal : les avantages concrets pour les étrangers et MRE

Le Maroc a considérablement modernisé son cadre fiscal et juridique pour attirer les investisseurs étrangers. La Charte de l'Investissement 2022, pleinement opérationnelle en 2026, constitue un tournant majeur avec des incitations renforcées pour les projets créateurs d'emplois.

Dispositif Avantage Statut
IS sur les bénéfices d'exportation Plusieurs secteurs exonérés pendant les 5 premières années MRE & Étrangers
Droits d'enregistrement réduits Constitution et augmentation de capital Sous conditions
Transfert libre des bénéfices et capitaux Garantie constitutionnelle de rapatriement des fonds investis MRE & Étrangers
Conventions de non-double imposition Maroc signataire avec plus de 50 pays (France, Belgique, Espagne, EAU…) MRE & Étrangers
Prime à l'investissement / Subventions tourisme (Nouvelle charte de l'investissement) Subvention jusqu'à 30% du coût du projet pour les secteurs prioritaires MRE & Étrangers
💡 À noter pour les MRE : les revenus de source marocaine d'un MRE sont en principe imposés au Maroc, mais les conventions fiscales permettent dans la plupart des cas d'éviter la double imposition. Un audit fiscal préalable par un expert-comptable agréé est indispensable avant tout investissement.

Investissement immobilier à Agadir : ce que vous devez savoir en 2026

Achat d'un bien immobilier par un étranger non-résident

Le Maroc autorise pleinement les ressortissants étrangers à acquérir des biens immobiliers sur son territoire, sous réserve que l'achat soit financé en devises convertibles et déclaré à l'Office des Changes. Cette déclaration est la clé qui ouvre le droit au rapatriement du produit de cession en cas de revente.

  • Achat possible en pleine propriété, sans restriction de nationalité
  • Financement bancaire disponible pour les non-résidents
  • Rendement locatif brut entre 5% et 8% à Agadir (zone balnéaire et centre-ville)
  • Régime de la copropriété bien encadré, transactions sécurisées par le notaire

Pourquoi Agadir plutôt que Marrakech ou Casablanca ?

La question revient souvent. La réponse tient en trois points :

  • Prix d'entrée encore accessibles (le m² reste 30 à 50% moins cher qu'à Marrakech pour des standards équivalents)
  • Qualité de vie remarquable (plage, sécurité, services de santé), et potentiel de valorisation supérieur porté par les grands chantiers d'infrastructure en cours
  • Agadir, c'est l'opportunité que Marrakech représentait il y a vingt ans

Création d'entreprise à Agadir : la démarche pour étrangers et MRE en 2026

Créer une société au Maroc en tant qu'étranger ou MRE est aujourd'hui un processus simplifié, pouvant être accompli en moins d'une semaine. Le Cabinet EL HOUSNY YOUSSEF -CHY- accompagne ses clients à chaque étape :

  1. Choix de la forme juridique — SARL, SA, SAS, succursale ou bureau de liaison selon votre projet. Chaque structure présente des avantages fiscaux et opérationnels distincts que notre équipe analyse avec vous.
  2. Constitution du dossier et dépôt par le cabinet — Statuts, certificat négatif, dépôt du capital (pas de minimum légal pour la SARL depuis 2019), immatriculation au Registre de Commerce.
  3. Identification fiscale et affiliation sociale — Obtention de l'ICE, du numéro IF, affiliation à la CNSS pour les salariés, mise en place de la comptabilité conforme au CGNC.
  4. Ouverture du compte bancaire professionnel en devises — Essentiel pour les non-résidents, cette étape sécurise le droit au rapatriement des bénéfices.
  5. Suivi comptable, fiscal et social continu — Tenue de comptabilité, bilans, déclarations fiscales (IS, TVA, IR), bulletins de paie, audit légal.
  6. Reporting trilingue (français, arabe, anglais).

Les projets structurants qui valorisent Agadir jusqu'en 2030

Plusieurs grands chantiers en cours ou programmés vont durablement transformer la valeur économique d'Agadir. Ces projets constituent autant de catalyseurs de plus-value pour les investisseurs qui s'y positionnent dès 2026 :

1
Extension du Port d'Agadir Doublement des capacités portuaires d'ici 2028, consolidant le hub logistique atlantique du Maroc.
2
Agadir City Center 2.0 Nouveau pôle urbain mixte (commerce, bureaux, résidentiel haut de gamme) en plein cœur de la ville.
3
Ligne ferroviaire Agadir–Marrakech Désenclavement ferroviaire prévu à l'horizon 2028, réduisant la distance à 2h30 de Marrakech.
4
Technopole Souss-Massa Zone d'accélération industrielle dédiée aux industries vertes, à l'agro-industrie et au digital.
5
Nouveau terminal aéroportuaire Al-Massira Capacité portée à 8 millions de passagers/an pour accueillir le flux post-Coupe du Monde 2030.
🌍 Coupe du Monde 2030 : Le Maroc co-organise la Coupe du Monde FIFA avec l'Espagne et le Portugal. Même si Agadir ne figure pas parmi les villes hôtes, l'ensemble du territoire national bénéficiera d'un afflux touristique et d'un élan économique sans précédent. Les investissements réalisés aujourd'hui dans l'hôtellerie et l'immobilier premium à Agadir seront pleinement matures d'ici 2030.

FAQ : vos questions sur l'investissement à Agadir

Q — Un étranger non-résident peut-il ouvrir un compte bancaire au Maroc ?
Oui, toutes les banques marocaines proposent des comptes en devises ou en dirhams convertibles (CDET) aux non-résidents étrangers. Ce type de compte est indispensable pour sécuriser le droit au rapatriement des fonds investis.
Q — Les MRE sont-ils imposés doublement sur leurs revenus locatifs au Maroc ?
Non, dans la majorité des cas. Les conventions de non-double imposition signées par le Maroc (notamment avec la France, la Belgique, l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas) permettent d'éviter la double imposition. Le Cabinet CHY réalise un diagnostic fiscal personnalisé selon votre pays de résidence.
Q — Quel capital minimum est nécessaire pour créer une SARL au Maroc ?
Depuis la réforme de 2019, le capital social minimum d'une SARL au Maroc est de 1 dirham symbolique. En pratique, un capital de 10 000 à 100 000 MAD est conseillé pour la crédibilité commerciale et bancaire de la structure.
Q — Comment le Cabinet EL HOUSNY YOUSSEF -CHY- peut-il m'accompagner depuis l'étranger ?
Le Cabinet EL HOUSNY YOUSSEF -CHY- offre un accompagnement intégral à distance : visioconférences, signature à distance des documents (pays d'origine), suivi de dossier en ligne, reporting trilingue. Votre présence physique à Agadir n'est nécessaire qu'à des étapes précises, que nous planifions avec vous.
Q — Quelles sont les garanties juridiques pour les investisseurs étrangers au Maroc ?
Le Maroc offre de solides garanties constitutionnelles : droit de propriété protégé, liberté de transfert des capitaux et des bénéfices, égalité de traitement entre investisseurs nationaux et étrangers. Le pays a également ratifié plusieurs conventions bilatérales de protection des investissements (CIRDI, conventions MIGA).
À propos de l'auteur — Cabinet El-Housny Youssef -CHY- Expert-comptable, commissaire aux comptes. Membre de l'Ordre des Experts-Comptables du Maroc. 18+ ans d'expérience. Certifié IAS/IFRS (INTEC Paris), évaluation d'entreprises (OEC France & ACCA). Expert judiciaire assermenté près la Cour d'appel d'Agadir. Cabinet de référence pour les étrangers, MRE et groupes internationaux souhaitant s'implanter dans la région Souss-Massa.

© CABINET EL HOUSNY YOUSSEF -CHY-

Expertise Comptable | Audit | Conseil Fiscal | commissariat aux comptes
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13 FévCOMPTABILITEFiscalité

Comptabilité des syndicats des copropriétaires : Apport du nouveau Décret n° 2.23.700 du 22 Rajab 1446 (23 janvier 2025) – Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025

by hicelh0 Comments

1.Les comptes des syndicats des copropriétaires comprennent :

Le budget prévisionnel (annexe 5)

Le budget prévisionnel doit être approuvé par l’assemblée générale du syndicat. Le budget prévisionnel se compose des états détaillés ainsi que des situations prévisionnelles, des charges et des produits.

Le compte de gestion général (annexe 4)

Il est composé des comptes relatifs à la gestion et à l’administration de la copropriété : Les comptes de charges ; Les comptes de produits.

L’état de la situation financière du syndicat (annexe 3)

Le bilan, actif et passif du syndicat qui comprend : Les créances et dettes ; Les comptes de trésorerie (caisse, banque et autres…); Autres actifs et passifs. Les comptes individuels de chaque copropriétaire représentant sa situation financière vis-à-vis du syndicat et qui sont annexés au bilan du syndicat (annexe 10). Les états de synthèses du syndicat se composent des comptes cités aux paragraphes 2 et 3 ci-dessus ainsi que les annexes 5 à 13.

2.Obligations adaptées selon le montant des recettes :

Montant des Recettes

États à produire

> 500.000 DHS

Bilan détaillé + CPC+ budget prévisionnel + journal+ GL + 10 annexes listées par le décret. Annexes 3 à 10.

Entre 200.000 DHS et 500.000 DHS

État des cotisations + bilan + CPC simplifiés. Annexes 10-11-12.

≤ 200.000 DHS

Situation financière simplifiée et suivi des quotes-parts. Annexes 10-13/1-13/2.

3.Exercice comptable :

L’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze (12) mois. Pour le premier et dernier exercice, cette période peut être inférieure à 12 mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice.

Pour le premier exercice, l’assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois. La date de clôture de l’exercice peut être modifiée sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires. L’assemblée générale approuve les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les dépenses courantes de conservation, d’entretien, de fonctionnement et d’administration des parties communes, services collectifs et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les dépenses pour travaux et les opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées ci-après, pour l’information des copropriétaires et des tiers.

4.L’arrêté des comptes :

Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état de la situation financière du syndicat (annexe 3), le compte de gestion général (annexe 4), le budget prévisionnel(annexe5) ainsi que les annexes, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus aux annexe 6, 7, 8, 9 et 12 prévus à titre obligatoire au présent décret.

L’état de la situation financière du syndicat présente l’état des créances et des dettes du syndicat ainsi que la situation de trésorerie prévue à l’article 24 de la loi 18-00.

Le compte des produits et charges présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend les rubriques liées aux opérations courantes et celles liées aux opérations non courantes.

L’état des opérations non courantes hors budget prévisionnel voté non encore clôturé à la fin de l’exercice fait apparaître en fin d’exercice le réalisé ainsi que le solde en attente de réalisation.

Les états relatifs au matériel mis à la disposition du syndicat (annexe 9) et de suivi des emprunts (annexe 8) doivent être annexés aux états de synthèses à approuver. Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation à l’assemblée avec le budget voté correspondant à cet exercice, le réalisé de l’exercice clos à approuver, le comparatif des comptes à approuver avec ceux de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel à voter.

5.Le budget prévisionnel :

Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l’objet d’un budget prévisionnel, soumis au vote de l’assemblée. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l’annexe 5.

6.Présentation du compte de produits et charges :

Les charges pour opérations courantes et les charges non courantes pour travaux et opérations exceptionnelles sont présentées dans un document conforme au modèle 4.

Pour l’approbation des comptes, le total des charges pour travaux et opérations non courantes de l’annexe 4 doit être égal au total des charges de l’annexe 7.

7.Le compte de réserve :

Sur décision de l’assemblée générale un compte de réserve peut être créé pour couvrir les charges inhabituelles ou urgentes. Il est approvisionné périodiquement par l’ensemble des copropriétaires.

Un état de suivi de l’utilisation du compte réserve (annexe 7) doit être soumis à l’assemblée générale.

8.Les registres comptables :

Le syndicat des copropriétaires doit tenir :

Le livre-journal : dans lequel sont enregistrées les opérations jour par jour et opérationpar opération. Des livres-journaux auxiliaires peuvent être crées ;

Le grand livre : constitué des comptes individuels et collectifs qui fixe pour chaque compte distinctement ce qui suit :

– Le solde au début de l’exercice annuel ;

– Les mouvements débit et crédit depuis le début de l’exercice annuel ;

– Le solde en fin de l’exercice.

Le livre d’inventaire, dans lequel sont enregistrés l’état de la situation financière du syndicat et le compte de gestion général de chaque exercice.

9.L’inscription sur les registres comptables :

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement par le syndicat indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L’engagement est soldé par le règlement.

L’inscription sur les registres comptables est effectuée conformément aux principes généraux de la comptabilité, notamment : La comptabilité peut être tenue par procédé électronique conformément à la législation et à la réglementation en vigueur, et dans le respect des principes généraux de la comptabilité ci-dessus.

10.La tenue de la comptabilité :

La comptabilité du syndicat de copropriété est tenue conformément aux règles comptables permettant de donner un état fiable de leur budget, de leur situation financière et de leurs produits et charges.

Les comptes arrêtés par le syndic à la fin de l’exercice sont mis à la disposition des copropriétaires et comprennent :

– L’état de la situation financière du syndicat indique l’actif et le passif du syndicat des copropriétaires ;

– Le compte de gestion général indique les produits, les charges et les résultats de l’exercice ;

– Le budget prévisionnel de l’année en cours et de l’année suivante voté par l’assemblée générale qui définit les dépenses et les travaux au cours de l’année budgétaire.

Le syndic doit être aussi en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :

– Créances sur opérations courantes ;

– Créances sur travaux et opérations exceptionnelles ;

– Créances sur avances ;

– Créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires le cas échéant.

11.Les pièces justificatives :

Sous réserve des dispositions de l’article 9 (alinéa 3), le syndic des copropriétaires tient les pièces justificatives originales de chaque écriture comptable, et qui doivent comprendre le nom et l’adresse du syndicat des copropriétaires, et être datées et conservées pour une durée de cinq (5) ans.

En cas de changement du syndic, les pièces comptables et les originaux des pièces justificatives sont remis à son successeur. Le syndic prend les mesures spécifiques afin de conserver des pièces justificatives conformément à la législation et la réglementation en vigueur.

12.Plan comptable :

Classe 1 : Provisions, Fonds de réserve et résultat

111 Fonds de réserve 1111 Réserves pour dépenses imprévues 1112 Réserves pour dépenses prévues à long terme 119 Résultat 1191 Résultat (Excédent) 1199 Résultat (Déficit) 131 Subventions 1311 Subventions reçues 151 Provisions : 1511 Provisions pour travaux décidés 1512 Provisions pour litiges 1513 Provision pour risque 1514 Provision pour charge

Classe 3 : Créances de l’actif circulant

341 Fournisseurs- Débiteur 3411 Fournisseurs débiteurs 3412 Fournisseurs, avances sur travaux 3413 Autres avances 342 Collectivité des copropriétaires : 3421 Copropriétaire individualisé 3422 Copropriétaire – budget prévisionnel 3423 Copropriétaire – travaux et opérations non courantes 3424 Copropriétaire – créances douteuses 345 Etat et autres organismes 3451 Etat et autres organismes-subventions à recevoir 3452 Etat et autres organismes débiteurs 348 Débiteurs divers 3481 Débiteurs divers 349 Compte de régularisation 3491 Charges constatées d’avance 3497 Comptes transitoires ou d’attente débiteurs 394 Provision pour dépréciation 3942 Provision pour Dépréciation des comptes des copropriétaires 3943 Provision pour dépréciation autres que les copropriétaires

Classe 4 : Dettes du passif circulant

441 Fournisseurs 4411 Fournisseurs 4412 Fournisseurs, factures non parvenues 4413 Autres fournisseurs 442 Collectivité des copropriétaires créditeurs 4421 Copropriétaire – avances 443 Personnel 4431 Rémunérations dues 444 Sécurité sociale et autres organismes sociaux 4441 Sécurité sociale 4442 Autres organismes sociaux 445 Etat et autres organismes 4452 Etat – impôts et versements assimilés 4453 Etat et autres organismes créditeurs 448 Créditeurs divers 4481 Créditeurs divers 449 Compte de régularisation 4491 Compte en attente d’imputation divers créditeur 4492 Compte de produits encaissés d’avance 4497 Comptes transitoires ou d’attente créditeurs

Classe 5 : Comptes de trésorerie

511 Fonds placés 5111 Compte à terme 5112 Autres compte 512 Banques, ou fonds disponibles en banque pour le syndicat 5121 Banques 5122 Chèques 516 Caisse 5161 Caisse 554 Banque (solde créditeur) 5541 Banque

Classe 6 : Comptes de charges

611 Achats de matières et fournitures 6111 Eau 6112 Electricité 6113 Chauffage, énergie et combustibles 6114 Achats produits d’entretien et petits équipements 6115 Petit matériel 6116 Fournitures 612 Autres charges 6121 Remboursement d’emprunts 613/ 614 Achats de services extérieurs 6131 Nettoyage des locaux 6132 Locations immobilières 6133 Locations mobilières 6134 Contrats de maintenance 6135 Entretien et petites réparations 6136 Primes d’assurances 6137 Rémunérations du syndic sur gestion copropriété 6138 Autres rémunération 6140 Frais postaux 6141 Frais bancaires 6142 Honoraires 6143 Autres charges 6144 Charges d’intérêts 616 Impôts – taxes et versements assimilés : 6161 Impôts et taxes 617 Frais de personnel : 6171 Salaires 6172 Charges sociales et organismes sociaux 6173 Autres (médecine du travail, mutuelles, etc.) 6174 Assurance accident de travail 651 Charges pour travaux et opérations non courantes 6511 Travaux décidés par l’assemblée générale 6512 Travaux urgents 6513 Etudes techniques, diagnostic, consultation 6514 Pertes sur créances irrécouvrables 6515 Charges non courantes 691 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses

Classe 7 : Comptes de produits

711 Appels de fonds 7111 Provisions sur opérations courantes 7112 Provisions sur travaux 7113 Avances 712 Autres produits 7121 Emprunts 7122 Subventions 7123 Indemnités d’assurances 7124 Produits divers 7125 Produits financiers 751 Produits pour travaux et opérations non courantes 7511 Autres produits décidés par l’assemblée générale 7512 Produits de cession reçus 7513 Dons reçus 7514 Rentrées sur créances soldées 7515 Autres produits non courants 791 Reprises de dépréciations sur créances douteuses

13.Contrôle par un Commissaire aux comptes :

Les comptes des syndicats des copropriétaires dont les produits excèdent un million de dirhams(1.000.000 DHS) par an font l’objet d’un rapport établi par un professionnel habilité à exercer les fonctions de commissariat aux comptes et attestant de la sincérité des comptes.

Les états de synthèses, les budgets prévisionnels et le rapport ci-dessus le cas échéant ainsi que les annexes citées ci-dessus sont conservés avec copie du procès-verbal de l’assemblée générale qui approuve les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font l’objet d’un classement dans les archives du syndicat conformément à la législation et la réglementation en vigueur.

NB : Les annexes sont prévues dans le Décret n° 2.23.700 du 22 Rajab 1446 (23 janvier 2025) – Bulletin officiel n° 7391 du 31 mars 2025.

Article préparé et publié par l’équipe du :

CABINET EL-HOUSNY YOUSSEF (CHY)

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07 FévfiscalitéJURIDIQUE

Constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc – Clarification officielle de la DGI

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Objet :

Clarification concernant la constatation du chiffre d’affaires des sociétés du Groupe Al Omrane

Rappel du contexte comptable et réglementaire :

Par lettre citée en référence, vous rappelez qu’à partir du 1er janvier 2025, l’entrée en vigueur du nouveau plan comptable du secteur Immobilier (NPCSI) a apporté un changement significatif par rapport aux dispositions historiques appliquées pour la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc des sociétés du secteur.

En effet, vous expliquez que la signature par le vendeur et l’acheteur de l’acte définitif et authentique de vente par devant un professionnel habilité est le seul fait générateur pour la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc alors qu’auparavant ce chiffre d’affaires était comptabilisé à la suite de l’encaissement total du prix de vente des produits. Cette ancienne approche reposait sur le principe de créance acquise, garantissant ainsi la réalité économique de la transaction, alors que les nouvelles dispositions du NPCSI induisent un décalage non maîtrisé entre l’encaissement du prix de vente et la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc et l’imposition de la marge qui en découlerait.

Vous signalez, toutefois, que l’article 19 de la loi n°09-88 relative aux obligations comptables des commerçants prévoit que si en raison de situations spécifiques à l’entreprise, l’application d’une prescription comptable de cette loi ne permet pas de donner une image fidèle de l’actif et du passif, de la situation financière ou des résultats, il peut y être dérogé. De même, le Code Général de la Normalisation Comptable et le NPCSI précisent que « dans ces cas exceptionnels où l’application stricte d’un principe ou d’une prescription se révèle contraire à l’objectif de l’image fidèle, l’entreprise immobilière doit obligatoirement y déroger ».

Questions posées à la Direction Générale des Impôts :

À ce titre, et pour garantir l’image fidèle des comptes et leur reflet de la réalité économique des activités de vos sociétés, vous demandez l’avis de la Direction Générale des Impôts concernant les points suivants :

  • l’encaissement total du prix de vente des biens immobiliers correspond-t-il à un chiffre d’affaires effectif même en l’absence de contrats dans le cadre de la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc ?
  • les marges découlant de ces encaissements sont-elles imposables au titre de l’impôt sur les sociétés ?

Réponse officielle de la Direction Générale des Impôts :

En réponse, j’ai l’honneur de vous rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 8-I du code général des impôts (CGI), le résultat fiscal de chaque exercice comptable est déterminé d’après l’excédent des produits sur les charges de l’exercice, engagées ou supportées pour les besoins de l’activité imposable, en application de la législation et de la réglementation comptable en vigueur, modifié, le cas échéant, conformément à la législation et à la réglementation fiscale en vigueur.

Conformément aux dispositions de l’article 9-I-A du code précité, les produits imposables à l’IS sont constitués notamment par le chiffre d’affaires comprenant les recettes et les créances acquises se rapportant aux produits livrés, aux services rendus et aux travaux immobiliers réalisés dans le cadre de la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc.

À ce titre, le fait générateur de l’imposition en matière d’IS repose sur le principe de la créance acquise selon lequel le chiffre d’affaires est considéré réalisé dès lors que les produits sont livrés, les services rendus et les travaux immobiliers réalisés.

Concernant les produits livrés, la doctrine fiscale considère que la livraison correspond généralement à la facturation et que l’exercice de rattachement des créances est celui au cours duquel intervient la livraison des biens.

La livraison est réputée réalisée lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit effectivement de la chose vendue et permet à l’acquéreur d’en prendre possession sans obstacle et ce, conformément aux dispositions de l’article 499 du Dahir des Obligations et des Contrats.

Dans le cas d’espèce, le fait générateur de l’imposition de la vente de biens immobiliers est constitué par la livraison des immeubles vendus, en respect du principe de la créance acquise et ce, abstraction faite de la date de l’encaissement du prix de vente et de la conclusion de l’acte définitif de vente.

Par conséquent, sur le plan fiscal, si les sociétés du groupe AL OMRANE procèdent à la livraison des biens immobiliers cédés avant la signature de l’acte définitif de vente, le fait générateur de l’imposition en matière d’IS demeure constitué par la livraison desdits biens cédés matérialisée, notamment, par la remise des clés ou des plans aux clients accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un procès-verbal de réception signé par le client.

Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée

Le Directeur Général des Impôts
 Signé : Idriss Kapouti Younes

Conclusion fiscale :

La présente clarification de la Direction Générale des Impôts confirme que, sur le plan fiscal, la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc des ventes immobilières repose exclusivement sur le principe de la créance acquise.

Le fait générateur de l’imposition à l’impôt sur les sociétés est constitué par la livraison effective du bien immobilier, indépendamment de la date d’encaissement du prix de vente ou de la signature de l’acte définitif

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