Constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc – Clarification officielle de la DGI
Objet :
Clarification concernant la constatation du chiffre d’affaires des sociétés du Groupe Al Omrane
Rappel du contexte comptable et réglementaire :
Par lettre citée en référence, vous rappelez qu’à partir du 1er janvier 2025, l’entrée en vigueur du nouveau plan comptable du secteur Immobilier (NPCSI) a apporté un changement significatif par rapport aux dispositions historiques appliquées pour la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc des sociétés du secteur.
En effet, vous expliquez que la signature par le vendeur et l’acheteur de l’acte définitif et authentique de vente par devant un professionnel habilité est le seul fait générateur pour la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc alors qu’auparavant ce chiffre d’affaires était comptabilisé à la suite de l’encaissement total du prix de vente des produits. Cette ancienne approche reposait sur le principe de créance acquise, garantissant ainsi la réalité économique de la transaction, alors que les nouvelles dispositions du NPCSI induisent un décalage non maîtrisé entre l’encaissement du prix de vente et la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc et l’imposition de la marge qui en découlerait.
Vous signalez, toutefois, que l’article 19 de la loi n°09-88 relative aux obligations comptables des commerçants prévoit que si en raison de situations spécifiques à l’entreprise, l’application d’une prescription comptable de cette loi ne permet pas de donner une image fidèle de l’actif et du passif, de la situation financière ou des résultats, il peut y être dérogé. De même, le Code Général de la Normalisation Comptable et le NPCSI précisent que « dans ces cas exceptionnels où l’application stricte d’un principe ou d’une prescription se révèle contraire à l’objectif de l’image fidèle, l’entreprise immobilière doit obligatoirement y déroger ».
Questions posées à la Direction Générale des Impôts :
À ce titre, et pour garantir l’image fidèle des comptes et leur reflet de la réalité économique des activités de vos sociétés, vous demandez l’avis de la Direction Générale des Impôts concernant les points suivants :
- l’encaissement total du prix de vente des biens immobiliers correspond-t-il à un chiffre d’affaires effectif même en l’absence de contrats dans le cadre de la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc ?
- les marges découlant de ces encaissements sont-elles imposables au titre de l’impôt sur les sociétés ?
Réponse officielle de la Direction Générale des Impôts :
En réponse, j’ai l’honneur de vous rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 8-I du code général des impôts (CGI), le résultat fiscal de chaque exercice comptable est déterminé d’après l’excédent des produits sur les charges de l’exercice, engagées ou supportées pour les besoins de l’activité imposable, en application de la législation et de la réglementation comptable en vigueur, modifié, le cas échéant, conformément à la législation et à la réglementation fiscale en vigueur.
Conformément aux dispositions de l’article 9-I-A du code précité, les produits imposables à l’IS sont constitués notamment par le chiffre d’affaires comprenant les recettes et les créances acquises se rapportant aux produits livrés, aux services rendus et aux travaux immobiliers réalisés dans le cadre de la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc.
À ce titre, le fait générateur de l’imposition en matière d’IS repose sur le principe de la créance acquise selon lequel le chiffre d’affaires est considéré réalisé dès lors que les produits sont livrés, les services rendus et les travaux immobiliers réalisés.
Concernant les produits livrés, la doctrine fiscale considère que la livraison correspond généralement à la facturation et que l’exercice de rattachement des créances est celui au cours duquel intervient la livraison des biens.
La livraison est réputée réalisée lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit effectivement de la chose vendue et permet à l’acquéreur d’en prendre possession sans obstacle et ce, conformément aux dispositions de l’article 499 du Dahir des Obligations et des Contrats.
Dans le cas d’espèce, le fait générateur de l’imposition de la vente de biens immobiliers est constitué par la livraison des immeubles vendus, en respect du principe de la créance acquise et ce, abstraction faite de la date de l’encaissement du prix de vente et de la conclusion de l’acte définitif de vente.
Par conséquent, sur le plan fiscal, si les sociétés du groupe AL OMRANE procèdent à la livraison des biens immobiliers cédés avant la signature de l’acte définitif de vente, le fait générateur de l’imposition en matière d’IS demeure constitué par la livraison desdits biens cédés matérialisée, notamment, par la remise des clés ou des plans aux clients accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un procès-verbal de réception signé par le client.
Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée
Le Directeur Général des Impôts
Signé : Idriss Kapouti Younes
Conclusion fiscale :
La présente clarification de la Direction Générale des Impôts confirme que, sur le plan fiscal, la constatation du chiffre d’affaires immobilier au Maroc des ventes immobilières repose exclusivement sur le principe de la créance acquise.
Le fait générateur de l’imposition à l’impôt sur les sociétés est constitué par la livraison effective du bien immobilier, indépendamment de la date d’encaissement du prix de vente ou de la signature de l’acte définitif
Article préparé et publié par l’équipe du :
CABINET EL-HOUSNY YOUSSEF (CHY)
Expertise comptable I Commissariat aux comptes I Conseil
