27 Fév
Sommaire
Toggle1-Contexte et cadre juridique
La Loi de Finances 2025 a modifié le régime d’imposition des revenus fonciers soumis à retenue à la source (RAS) afin de :
- Simplifier le traitement fiscal
- Renforcer l’équité entre contribuables
- Réduire les obligations déclaratives (notamment pour salariés et retraités)
Les modifications concernent notamment les articles :
- Code Général des Impôts
- Article 64-IV
- Article 73 (II-F-12°)
- Article 86-6°
- Article 160 bis
📅 Entrée en vigueur : revenus fonciers encaissés à compter du 1er janvier 2025.
2-Situation AVANT la LF 2025
Avant 2025 :
- Les loyers versés par certaines personnes (personnes morales ou professionnels au réel/simplifié) faisaient l’objet d’une RAS :
- 10% si loyers ≤ 120 000 DH/an
- 15% si loyers > 120 000 DH/an
👉 Cette retenue était non libératoire.
Le contribuable devait :
- Déclarer ses revenus fonciers dans la déclaration annuelle
- Bénéficier d’un abattement forfaitaire de 40%
- Régulariser l’impôt selon le barème progressif
- Imputer la RAS déjà opérée
3-Nouveauté 2025 : Option pour le taux libératoire de 20%
✅ Principe
Les contribuables peuvent désormais opter pour une imposition libératoire de 20% sur le montant brut imposable des revenus fonciers soumis à RAS.
➡ L’impôt prélevé met fin à toute régularisation ultérieure sur ces revenus.
4-Contribuables concernés
Sont concernés :
- Personnes physiques
- Revenus fonciers soumis à RAS
- Loyers versés par :
- Personnes morales (publiques ou privées)
- Personnes physiques soumises au régime du résultat net réel ou simplifié
📌 Les loyers versés par des particuliers (non soumis à RAS) ne sont pas concernés par l’option.
5-Modalités pratiques de l’option
📌 Procédure
- Dépôt électronique d’une demande auprès de l’administration fiscale
- Obtention d’un récépissé
- Transmission d’une copie du récépissé à chaque locataire soumis à RAS
⏱ Délais
- Remise au moins 30 jours avant l’échéance du loyer suivant le dépôt
- Effet à compter du mois suivant la remise
📍 Portée
- L’option concerne l’ensemble des biens soumis à RAS
- Une seule demande suffit
- Copie à transmettre à tous les locataires concernés
🔁 Fin de l’option
- Demande électronique
- Remise aux locataires 15 jours avant échéance
6-Base d’imposition sous le taux libératoire
La RAS à 20% s’applique :
Sur le revenu foncier brut imposable, défini comme :
Loyers bruts
- Charges normalement supportées par le propriétaire mais payées par le locataire
– Charges payées par le propriétaire pour le compte du locataire
⚠ Particularité majeure :
Sous le taux libératoire :
- ❌ Pas d’abattement de 40%
- ❌ Pas d’exonération du seuil de 40 000 DH
7-Dispense de déclaration annuelle
Lorsque les revenus fonciers sont soumis au taux libératoire de 20% :
- Dispense de déclaration annuelle pour ces revenus
- Si le contribuable dispose uniquement :
- D’un salaire versé par un seul employeur
- De revenus fonciers soumis au taux libératoire
👉 Aucune déclaration annuelle requise.
8-Comparaison des deux régimes
Critère | Régime droit commun | Régime 20% libératoire |
Taux RAS | 10% ou 15% | 20% |
Nature | Non libératoire | Libératoire |
Abattement 40% | Oui | Non |
Seuil 40 000 DH | Oui | Non |
Déclaration annuelle | Obligatoire | Dispense possible |
Régularisation | Oui | Non |
9-Analyse technique et arbitrage fiscal
📌 Avantages du taux libératoire
- Simplicité administrative
- Sécurité fiscale
- Pas de régularisation
- Visibilité immédiate sur la charge fiscale
- Intéressant pour contribuables déjà fortement imposés (TMI 37%)
📌 Inconvénients
- Perte de l’abattement de 40%
- Imposition sur le brut
- Moins avantageux pour contribuables à faible taux marginal
🔎 Cas pratiques synthétiques
Cas 1 : Loyers importants + salarié fortement imposé
Le taux libératoire peut être plus intéressant si :
- Le contribuable est dans la tranche 37%
- Le revenu foncier net après abattement serait imposé au taux marginal élevé
- Les revenus provenant de la location des propriétés agricoles (ces locations ne bénéficient de l’abattement de 40%).
Cas 2 : Loyers modestes
Si loyers ≤ 40 000 DH :
- En droit commun : exonération
- Sous taux libératoire : imposition à 20%
👉 Le droit commun peut être plus avantageux.
10-Période transitoire 2025
Tolérance administrative :
Si option formulée après premier loyer :
- Possibilité de régularisation ultérieure pour appliquer le 20% sur toute l’année
- À défaut → régularisation via déclaration annuelle
📌 Points d’attention pour cabinets et experts-comptables
✔ Vérifier :
- Nature du locataire
- Respect des délais
- Transmission du récépissé
- Application correcte du taux
- Impact sur TMI du client
✔ Mettre en place :
- Simulateur comparatif 20% vs barème progressif
- Procédure d’accompagnement clients
- Check-list d’option
🎯 Recommandations pratiques (approche cabinet)
- Effectuer systématiquement une simulation comparative
- Segmenter la clientèle :
- Salariés fortement imposés
- Retraités
- Multi-propriétaires
- Mettre à jour les lettres de mission fiscale
- Informer les clients avant janvier 2025
Conclusion
La réforme introduite par la Loi de Finances 2025 constitue une évolution majeure du régime des revenus fonciers au Maroc.
Elle instaure un mécanisme optionnel d’imposition libératoire à 20% qui :
- Simplifie les obligations déclaratives
- Offre une meilleure lisibilité fiscale
- Nécessite une analyse personnalisée avant arbitrage
👉 Le choix entre régime progressif et taux libératoire doit être effectué sur la base d’une simulation chiffrée tenant compte du profil global du contribuable.
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