16 Avr
Mis à jour le 18 février 2026 · Cabinet El Housny Youssef – Expertise Comptable
Décret 2.23.700 : ce que chaque syndic marocain doit savoir sur la conformité comptable
Ce guide poursuit un objectif d'orientation stratégique et d'aide à la décision. Il ne se substitue ni à une analyse dossier par dossier des textes spéciaux applicables, ni à la rédaction sur mesure de statuts, de pactes d'associés ou de structures fiscales. Les activités réglementées, les levées de fonds, les apports significatifs en nature, les projets immobiliers et les montages familiaux doivent toujours faire l'objet d'une validation préalable avant toute signature.
Depuis janvier 2026, tous les syndics au Maroc sont tenus de respecter de nouvelles règles comptables issues du Décret 2.23.700. Ce guide en détaille les exigences concrètes : la classification en trois catégories, les annexes financières à produire (jusqu'à douze selon la taille de l'immeuble), les erreurs les plus fréquentes et les démarches à suivre pour rester en conformité.
Sommaire
ToggleQu'est-ce que le Décret 2.23.700 ?
Le Décret n° 2.23.700 est un texte réglementaire marocain publié le 31 mars 2025 au Bulletin Officiel n° 7391. Pris en application de la Loi 18-00, il définit des normes précises sur la manière dont les syndics doivent suivre et présenter les finances d'un immeuble. La conformité est obligatoire à compter du premier exercice fiscal suivant la publication, soit le 1er janvier 2026 pour les copropriétés dont l'exercice coïncide avec l'année civile.
Avant ce décret, la comptabilité des syndics était hétérogène : certains tenaient des registres rigoureux, d'autres se contentaient d'un cahier, quelques-uns ne produisaient rien du tout. Le Décret y remédie en définissant précisément quels documents financiers un syndic doit produire, à quelle échéance et dans quel format.
Points clés à retenir
- Référence officielle : Décret n° 2.23.700, BO n° 7391 du 31 mars 2025
- Entrée en vigueur : 1er janvier 2026 (exercices calqués sur l'année civile)
- Base légale : Loi 18-00 (dispositions comptables relatives à la copropriété)
- Champ d'application : tous les syndics, bénévoles et professionnels
- Annexes requises : jusqu'à 12, selon la catégorie de l'immeuble
- Classification : trois catégories (Petit, Moyen, Grand) fondées sur les charges annuelles appelées
Dans quelle catégorie se trouve mon immeuble ?
Le Décret classe les immeubles selon le total annuel des charges appelées — c'est-à-dire les charges facturées, et non celles effectivement encaissées. Cette distinction est fondamentale : si vous avez facturé 200 000 MAD mais n'en avez perçu que 150 000, la classification se base sur 200 000 MAD.
PETIT
≤ 200 000 MAD/anEx. : 15 lots × 800 MAD/mois = 144 000 MAD/an
Annexes : 10, 13-1, 13-2
Comptabilité très simplifiée
MOYEN
200 000 – 500 000 MAD/anEx. : 30 lots × 900 MAD/mois = 324 000 MAD/an
Annexes : 10, 11, 12
Comptabilité simplifiée
GRAND
≥ 500 000 MAD/anEx. : 111 lots × 5 750 MAD/an = 638 850 MAD/an
Annexes : 3 à 10
Comptabilité complète
Comment calculer votre catégorie
- Additionnez toutes les charges annuelles appelées – charges mensuelles régulières et appels de fonds exceptionnels. Utilisez le montant total facturé, même si des copropriétaires n'ont pas encore payé.
- Appliquez la base d'engagement – charges appelées, pas encaissées. Si vous avez facturé 200 000 MAD mais n'en avez perçu que 150 000, votre catégorie repose sur 200 000.
- Respectez les bornes de l'exercice fiscal – du 1er janvier au 31 décembre. Pas de calcul en cours d'année.
- Intégrez tous les lots – y compris ceux dont les propriétaires ne paient pas. La catégorie dépend de ce qui a été facturé, non de ce qui est arrivé en banque.
⚠ Attention : la catégorie peut changer d'une année à l'autre
Un appel de fonds exceptionnel pour une grosse rénovation peut faire passer un immeuble de la catégorie Petit à Moyen pour l'exercice concerné. Recalculez la classification à chaque clôture annuelle.
Cas concret : l'erreur de classification
Un immeuble de 45 lots à Fès a calculé sa catégorie sur la base des recettes encaissées (180 000 MAD) plutôt que des charges appelées (230 000 MAD). Classé à tort en catégorie Petit, il n'a produit que les Annexes 10, 13-1 et 13-2. À l'assemblée, un copropriétaire a repéré l'erreur : l'immeuble relevait de la catégorie Moyen. Les comptes étaient incomplets, l'assemblée a refusé de les approuver. Il a fallu trois semaines supplémentaires et une seconde assemblée aux frais de la copropriété.
Tableau récapitulatif des annexes
| Annexe | Intitulé | Petit | Moyen | Grand |
|---|---|---|---|---|
| 3 | État de la situation financière | — | — | ✓ |
| 4 | Compte de Gestion Général | — | — | ✓ |
| 5 | Comparaison budgétaire | — | — | ✓ |
| 6 | Travaux non courants | — | — | ✓ |
| 7 | Suivi du Fonds de Réserve | — | — | ✓ |
| 8 | Suivi des Emprunts | — | — | ✓ |
| 9 | Inventaire des Immobilisations | — | — | ✓ |
| 10 | Contributions des Copropriétaires | ✓ | ✓ | ✓ |
| 11 | États Simplifiés | — | ✓ | ✓ |
| 12 | Revenus et Budget Simplifiés | — | ✓ | ✓ |
| 13-1 | Situation financière très simplifiée (4 lignes) | ✓ | — | ✓ |
| 13-2 | Revenus et Budget très simplifiés | ✓ | — | ✓ |
Les annexes financières : détail complet et format
Voici, pour chaque annexe, sa structure officielle telle que définie par le Décret 2.23.700, avec un exemple de remplissage concret.
Charges Appelées — base du système (toutes catégories)
Avant d'aborder les annexes numérotées, le Décret repose sur deux états fondamentaux que tout syndic doit suivre en continu : les charges appelées (ce qui a été facturé) et les charges encaissées (ce qui a été effectivement reçu). L'écart entre les deux constitue le solde impayé de l'immeuble.
Base
État des Charges Appelées
Toutes catégories
| Lot | Copropriétaire | Charge mensuelle | Mois (×12) | Appels exceptionnels | Total appelé |
|---|---|---|---|---|---|
| Lot 1 | Ahmed Alami | 650 MAD | 7 800 | 1 500 (ascenseur – avr.) | 9 300 |
| Lot 2 | Fatima Benali | 650 MAD | 7 800 | 1 500 (ascenseur – avr.) | 9 300 |
| Lot 3 | Youssef Karimi | 650 MAD | 7 800 | — | 7 800 |
| … | … | … | … | … | … |
| Lot 15 | Nadia Ouali | 650 MAD | 7 800 | 1 500 (ascenseur – avr.) | 9 300 |
| TOTAL CHARGES APPELÉES — Exercice 2025 | 139 500 MAD | ||||
⚠ La classification de catégorie et le calcul des annexes se basent sur ce total, pas sur les encaissements réels.
Exemple : résidence de 15 lots, charge mensuelle uniforme 650 MAD + appel exceptionnel ascenseur 1 500 MAD (10 lots concernés)
Annexes 3 à 9 — Catégorie Grand uniquement (≥ 500 000 MAD/an)
Annexe 3
الحصيلة — État de la Situation Financière
Grand
Photographie financière de l'immeuble au 31 décembre. L'actif doit obligatoirement être égal au passif.
| Poste | Exercice N (MAD) | Exercice N-1 (MAD) |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| Créances sur copropriétaires (charges impayées) | 24 500 | 18 200 |
| Solde bancaire (compte copropriété) | 112 400 | 98 600 |
| Encaisse | 1 200 | 800 |
| TOTAL ACTIF | 138 100 | 117 600 |
| PASSIF | ||
| Fonds de réserve | 85 000 | 72 000 |
| Dettes fournisseurs | 28 600 | 22 100 |
| Provisions pour travaux futurs | 18 000 | 15 000 |
| Autres obligations | 6 500 | 8 500 |
| TOTAL PASSIF | 138 100 | 117 600 |
Les totaux Actif et Passif doivent s'équilibrer à la virgule. Tout écart signale une erreur de saisie.
Annexe 4
حساب التسيير العام — Compte de Gestion Général
Grand
Recensement exhaustif des produits et charges selon le plan comptable PCSI (codes classe 6 et 7). Présente le réalisé (N) et le budget proposé (N+1).
| Code | Catégorie | Réalisé N (MAD) | Budget N+1 (MAD) |
|---|---|---|---|
| PRODUITS — Classe 7 | |||
| 7111 | Contributions mensuelles régulières | 600 000 | 638 850 |
| 7112 | Contributions travaux exceptionnels | 48 000 | 30 000 |
| 7131 | Fonds de réserve appelé | 34 100 | 38 000 |
| 7611 | Pénalités de retard de paiement | 12 500 | 10 000 |
| Total Produits | 694 600 | 716 850 | |
| CHARGES — Classe 6 | |||
| 6121 | Gardiennage | 120 000 | 120 000 |
| 6122 | Ménage et nettoyage | 48 000 | 50 000 |
| 6125 | Maintenance ascenseur | 51 000 | 36 000 |
| 6112 | Électricité parties communes | 38 500 | 42 000 |
| 6113 | Eau parties communes | 14 200 | 15 000 |
| 6161 | Assurance immeuble | 22 000 | 22 000 |
| 6511 | Charges de personnel (gardien) | 84 000 | 86 000 |
| Total Charges | 377 700 | 371 000 | |
| RÉSULTAT (Excédent / Déficit) | +316 900 | +345 850 | |
Exemple : résidence Al Andalous, Tétouan (111 lots, catégorie Grand). Tout écart > 10 % par rapport au budget doit faire l'objet d'une note explicative en assemblée.
Annexe 5
الميزانيات — Comparaison Budgétaire
Grand
Document en 4 colonnes : l'exercice approuvé précédent, le budget voté, le réalisé, et le budget prévisionnel. Permet de vérifier le respect du budget année après année.
| Poste | N-1 approuvé | Budget N voté | Réalisé N | Budget N+1 |
|---|---|---|---|---|
| PRODUITS | ||||
| Contributions régulières | 575 000 | 600 000 | 600 000 | 638 850 |
| Pénalités de retard | 9 800 | 10 000 | 12 500 | 10 000 |
| CHARGES | ||||
| Gardiennage (6121) | 115 000 | 120 000 | 120 000 | 120 000 |
| Maintenance ascenseur (6125) | 34 000 | 36 000 | 51 000 ⚠ | 36 000 |
| Électricité (6112) | 35 000 | 38 000 | 38 500 | 42 000 |
| Personnel (6511) | 80 000 | 84 000 | 84 000 | 86 000 |
| RÉSULTAT | +320 800 | +332 000 | +316 900 | +345 850 |
⚠ Ascenseur : budget 36 000 MAD, réalisé 51 000 MAD (+41,7 %). Une panne majeure en juillet explique le dépassement — note explicative obligatoire.
Ne jamais présenter une hausse de charges sans comparaison historique. L'Annexe 5 donne aux copropriétaires la visibilité dont ils ont besoin pour voter en confiance.
Annexe 6
أشغال وعمليات غير جارية — Travaux Non Courants
Grand
Suit les opérations hors budget courant : rénovation de façade, remplacement de toiture, grosses réparations, procédures judiciaires avec fonds dédiés.
| Projet | Montant voté (MAD) | Date vote AG | Payé (MAD) | Réalisé (MAD) | Solde en attente | Réalisé non payé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rénovation façade principale | 250 000 | Mars 2025 | 150 000 | 180 000 | 70 000 | 30 000 |
| Remplacement pompe eau | 18 500 | Juin 2025 | 18 500 | 18 500 | 0 | 0 |
| Procédure recouvrement lot 7 | 4 000 | Sept 2025 | 1 500 | 1 500 | 2 500 | 0 |
| TOTAUX | 272 500 | 170 000 | 200 000 | 72 500 | 30 000 |
Les travaux non courants doivent être isolés du budget de fonctionnement. Mélanger les deux est l'une des erreurs les plus fréquentes en assemblée.
Annexe 7
تتبع الأشغال في الحساب الاحتياطي — Suivi du Fonds de Réserve
Grand
Suit les utilisations du fonds de réserve (Art. 37bis Loi 18-00). Même structure que l'Annexe 6 mais réservée aux opérations financées par la réserve.
| Opération | Montant voté | Montant payé | Montant réalisé | Solde en attente |
|---|---|---|---|---|
| Réparation urgence ascenseur (juillet 2025) | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 0 |
| Remplacement éclairage LED couloirs | 8 200 | 8 200 | 8 200 | 0 |
| Dotation annuelle réserve | 34 100 | 34 100 | — | — |
| SOLDE FONDS DE RÉSERVE AU 31/12 | 85 000 MAD | |||
Contrairement à l'Annexe 6, l'Annexe 7 exige un suivi pluriannuel des mouvements du fonds de réserve, d'un exercice à l'autre.
Annexe 8
تتبع الاقتراضات — Suivi des Emprunts
Grand
Registre de tous les emprunts contractés par la copropriété. Souvent vide dans les immeubles sans financement externe.
| Date emprunt | Prêteur | Montant emprunté | Remboursé (exercice N) | Solde restant au 31/12 |
|---|---|---|---|---|
| 15/03/2024 | Banque Populaire | 120 000 MAD | 24 000 MAD | 96 000 MAD |
| Aucun autre emprunt en cours | ||||
| TOTAL SOLDE EMPRUNTS | 96 000 MAD | |||
Si l'immeuble n'a contracté aucun emprunt, l'Annexe 8 est produite vide avec la mention "Néant". Elle reste obligatoire pour la catégorie Grand.
Annexe 9
تتبع المعدات — Inventaire des Immobilisations
Grand
Registre des équipements mis à disposition de la copropriété. À mettre à jour à chaque acquisition ou remplacement.
| Équipement | Fournisseur | Date mise en service | Valeur (MAD) | Observations |
|---|---|---|---|---|
| Ascenseur (2 cabines) | Otis Maroc | 15/06/2018 | 350 000 | Contrat maintenance annuel 36 000 MAD |
| Caméras de surveillance (8 unités) | Hikvision | 10/09/2022 | 24 000 | DVR 8 canaux, stockage 30 jours |
| Groupe électrogène | Zener | 01/03/2020 | 55 000 | 15 kVA – entretien semestriel |
| Système incendie (extincteurs + alarme) | Sicli Maroc | 20/01/2023 | 15 000 | Rechargement annuel obligatoire |
| Pompe eau (remplacement 2025) | Grundfos | 12/07/2025 | 18 500 | Remplace ancien équipement 2016 |
Ce n'est pas un suivi quotidien — c'est un inventaire statique mis à jour à chaque mouvement. La valeur retenue est le coût d'acquisition, non la valeur résiduelle.
Annexe 10 — Toutes catégories (obligatoire pour tous)
Annexe 10
تتبع إسهامات المالك المشتركين — Contributions des Copropriétaires
Toutes catégories
Document le plus important. Un relevé individuel par copropriétaire, chronologique, avec chaque charge et chaque paiement. C'est la pièce maîtresse pour les recouvrements judiciaires.
Format A — Récapitulatif global (vue d'ensemble assemblée)
| Lot | Copropriétaire | Contribution annuelle | Solde ouvert. 01/01 | Charges dues | Paiements reçus | Solde clôt. 31/12 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lot 1 | Ahmed Alami | 7 800 | 0 | 9 300 | 7 800 | 1 500 |
| Lot 2 | Fatima Benali | 7 800 | 650 | 9 300 | 9 950 | 0 |
| Lot 3 | Youssef Karimi | 7 800 | 1 300 | 7 800 | 4 100 | 5 000 |
| … | … | … | … | … | … | … |
| TOTAUX IMMEUBLE | 139 500 | 128 200 | 11 300 impayés | |||
Format B — Grand livre individuel (par copropriétaire)
| Date | Description | Charge (MAD) | Paiement (MAD) | Solde cumulé (MAD) |
|---|---|---|---|---|
| 01/01/2025 | Solde reporté exercice 2024 | — | — | 0 |
| 01/01/2025 | Charge mensuelle – Janvier | 650 | — | 650 |
| 15/01/2025 | Virement bancaire (charge janv.) | — | 650 | 0 |
| 01/02/2025 | Charge mensuelle – Février | 650 | — | 650 |
| 20/02/2025 | Virement bancaire (charge fév.) | — | 650 | 0 |
| 01/04/2025 | Appel exceptionnel – réparation ascenseur | 1 500 | — | 1 500 |
| … (mois suivants sans écart) … | ||||
| 31/12/2025 | Clôture exercice | — | — | 1 500 |
| TOTAUX 2025 — Lot 1 Ahmed Alami | 9 300 | 7 800 | 1 500 dû | |
La somme de tous les soldes de clôture (format A) doit correspondre exactement au total des créances figurant dans l'Annexe 3 (Grand) ou l'Annexe 11 (Moyen).
Remettez à chaque copropriétaire son relevé individuel (format B) au moins 15 jours avant l'assemblée. Les disputes se règlent sur papier, pas pendant la séance.
Annexes 11 et 12 — Catégories Moyen et Grand
Annexe 11
القوائم المبسطة — États Simplifiés
Moyen Grand
Version condensée de l'état financier et du compte de gestion. Pour la catégorie Moyen, remplace les Annexes 3 et 4. Pour la catégorie Grand, complément synthétique.
| Poste | Exercice N (MAD) | Exercice N-1 (MAD) |
|---|---|---|
| SITUATION FINANCIÈRE | ||
| Créances sur copropriétaires | 11 300 | 8 700 |
| Solde bancaire | 48 200 | 41 600 |
| Fonds de réserve | 32 400 | 28 000 |
| Dettes fournisseurs | 9 800 | 7 500 |
| COMPTE DE GESTION SIMPLIFIÉ | ||
| Total produits | 324 000 | 298 000 |
| Total charges | 310 200 | 291 400 |
| Excédent / Déficit | +13 800 | +6 600 |
Exemple : résidence Les Palmiers, Rabat (30 lots, catégorie Moyen). L'Annexe 11 donne une vue synthétique suffisante pour les assemblées sans nécessiter la comptabilité complète.
Annexe 12
الإيرادات والميزانية المبسطة — Revenus et Budget Simplifiés
Moyen Grand
Comparaison budgétaire en 3 colonnes : réalisé N, exercice N-1 approuvé, budget voté N. Document principal pour présenter les résultats en assemblée (catégorie Moyen).
| Poste | Réalisé N (MAD) | N-1 approuvé (MAD) | Budget voté N (MAD) |
|---|---|---|---|
| PRODUITS | |||
| Contributions mensuelles | 308 000 | 283 000 | 308 000 |
| Intérêts bancaires | 1 200 | 900 | 1 000 |
| Pénalités de retard | 4 800 | 3 600 | 4 000 |
| Total Produits | 314 000 | 287 500 | 313 000 |
| CHARGES | |||
| Personnel (gardien) | 72 000 | 68 000 | 72 000 |
| Maintenance ascenseur | 32 000 | 30 000 | 30 000 |
| Électricité + eau | 28 400 | 25 800 | 27 000 |
| Nettoyage | 36 000 | 33 000 | 36 000 |
| Assurance | 18 000 | 17 000 | 18 000 |
| Dotation fonds de réserve | 30 800 | 28 300 | 30 800 |
| Total Charges | 217 200 | 202 100 | 213 800 |
| EXCÉDENT / DÉFICIT | +96 800 | +85 400 | +99 200 |
Les intérêts bancaires et pénalités de retard sont des produits à part entière — ne pas les omettre. Les totaux doivent concorder avec l'Annexe 11.
Annexes 13-1 et 13-2 — Catégorie Petit (et vue bonus Grand)
Annexe 13-1
بيان الوضعية المالية نموذج جد مبسط — Situation Financière Très Simplifiée
Petit
Bilan en 4 lignes seulement. Remplace l'Annexe 3 pour les petits immeubles. Suffisant pour rendre compte en assemblée sans formation comptable.
| Classe | Poste | Exercice N (MAD) | Dotation + (MAD) | Utilisation – (MAD) | Exercice N-1 (MAD) | Observations |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Classe 1 | Situation des comptes de réserve | 15 000 | 8 000 | 0 | 7 000 | Dotation annuelle 10 % |
| Classe 3 | Situation des créances (coprop. débiteurs) | 4 200 | — | — | 2 800 | 3 lots en retard |
| Classe 4 | Situation des dettes (fournisseurs) | 2 000 | — | — | 1 400 | Facture jardinage déc. |
| Classe 5 | Situation de la trésorerie (banque + caisse) | 22 400 | — | — | 19 800 | Compte Attijariwafa |
| Lecture : Réserve 15 000 · Créances 4 200 · Dettes 2 000 · Trésorerie 22 400 — Image financière complète en 4 lignes | ||||||
Exemple : résidence Yasmine, Tétouan (15 lots, catégorie Petit). Quatre lignes suffisent pour une transparence totale devant l'assemblée.
Annexe 13-2
الإيرادات والميزانية المبسطة جداً — Revenus et Budget Très Simplifiés
Petit
Comparaison budgétaire en 5 colonnes : budget approuvé, réalisé, écart en valeur, écart en %, et budget N+1. Le document de résultat et de budget principal pour la catégorie Petit.
| Poste | Budget (A) | Réalisé (B) | Écart (A–B) | Écart % | Budget N+1 |
|---|---|---|---|---|---|
| PRODUITS | |||||
| Contributions perçues | 117 000 | 112 800 | +4 200 | 3,6 % | 120 000 |
| Fonds de réserve | 11 700 | 11 700 | 0 | 0 % | 12 000 |
| Autres produits | 0 | 850 | -850 | — | 0 |
| Total Produits | 128 700 | 125 350 | +3 350 | 2,6 % | 132 000 |
| CHARGES | |||||
| Fournitures d'entretien | 3 600 | 3 200 | +400 | 11,1 % | 3 600 |
| Services extérieurs (ménage, jardin) | 42 000 | 42 000 | 0 | 0 % | 43 200 |
| Électricité + eau parties communes | 14 400 | 13 800 | +600 | 4,2 % | 14 400 |
| Assurance | 8 400 | 8 400 | 0 | 0 % | 8 800 |
| Autres charges | 2 400 | 1 950 | +450 | 18,8 % | 2 400 |
| Total Charges | 70 800 | 69 350 | +1 450 | 2,0 % | 72 400 |
| EXCÉDENT / DÉFICIT | +57 900 | +56 000 | +1 900 | 3,3 % | +59 600 |
Exemple : résidence Yasmine, Tétouan (15 lots, budget 128 700 MAD). Un syndic bénévole sans formation comptable peut préparer ce document en quelques heures avec un suivi mensuel régulier.
Ce que votre catégorie implique en pratique
Catégorie Petit (≤ 200 000 MAD/an)
Profil type : 6 à 25 lots, structure simple, ascenseur basique ou absent, services d'entretien légers.
Temps annuel estimé : environ 40 heures (moins d'une heure par semaine). La clôture de fin d'année représente 4 à 6 heures lors du premier exercice, puis 2 heures les suivantes.
- « Nous sommes trop petits » – faux : la Loi 18-00 s'applique à tous.
- « Un cahier suffit » – les comptes sur cahier sont rejetés en assemblée.
- « Simplifié = facultatif » – les Annexes 10, 13-1 et 13-2 restent obligatoires et correctement formatées.
Catégorie Moyen (200 000 – 500 000 MAD/an)
Profil type : 20 à 60 lots, ascenseur, gardiennage, ménage quotidien, plusieurs prestataires.
Temps annuel estimé : 80 à 150 heures (2 à 3 heures par semaine). La clôture représente 1 à 3 jours. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour la révision de fin d'année (3 000 à 8 000 MAD).
Catégorie Grand (≥ 500 000 MAD/an)
Profil type : 60 lots et plus, ascenseur, gardiennage 24h/24, plusieurs équipements communs.
Temps annuel estimé : plus de 200 heures (4 h/semaine et plus). La clôture avec les 8 annexes complètes requiert 3 à 7 jours. La gestion s'apparente à un emploi à temps partiel. Au-delà de 1 000 000 MAD de charges annuelles, un audit par un expert-comptable agréé est imposé par le Décret.
Votre processus annuel de conformité
Un syndic qui suit ses données régulièrement boucle sa clôture en une journée. Celui qui attend décembre y consacre deux à trois semaines.
Janvier à novembre — suivi continu
- Émettre les charges à tous les lots en début de mois
- Enregistrer les paiements dès réception et les affecter immédiatement au lot et à la période
- Relancer les retards avant le 10 du mois
- Rapprocher le relevé bancaire en fin de mois (10 minutes)
- Archiver toutes les factures fournisseurs avec leur numéro de reçu
Décembre — clôture annuelle
- Semaines 1-2 : émettre les charges de décembre, relancer les impayés
- Semaine 3 : générer les annexes requises, vérifier les totaux croisés, corriger les erreurs
- Semaine 4 : préparer la présentation d'assemblée, rédiger les notes explicatives pour les écarts significatifs
Janvier — préparation de l'assemblée
- Envoyer la convocation avec les annexes jointes au moins 15 jours avant (Art. 16quinquies)
- Soumettre le projet de budget de l'exercice suivant au vote
Après l'assemblée
- Archiver tous les documents approuvés
- Transmettre les comptes aux copropriétaires absents
- Conserver tous les documents au minimum 5 ans (Article 11), idéalement 10 ans
Cas concret : l'assemblée de 5 heures
Un syndic d'un immeuble de 40 lots à Agadir a attendu le 20 décembre pour commencer à préparer l'assemblée du 10 janvier. Les annexes comportaient des erreurs, les totaux ne s'accordaient pas, et un écart de 23 000 MAD sur les charges de maintenance restait inexpliqué. L'assemblée est devenue une séance d'examen ligne par ligne de cinq heures. Les comptes ont été rejetés ; une seconde assemblée en mars a coûté 2 500 MAD à la copropriété. Un suivi mensuel rigoureux aurait permis de tenir la première assemblée en 90 minutes.
Erreurs fréquentes et comment les éviter
- ✗Mauvaise classification – utiliser les montants encaissés au lieu des charges appelées.
→ Toujours se baser sur les charges facturées. - ✗Rapprochement bancaire absent – se fier uniquement à ses propres chiffres.
→ 10 minutes de rapprochement mensuel évitent 3 heures de crise en assemblée. - ✗Paiements en espèces non documentés – régler des prestataires cash sans reçu signé.
→ Exiger un reçu pour tout paiement ; privilégier le virement ou le chèque. - ✗Confusion des exercices fiscaux – enregistrer un paiement crédité en janvier sur l'exercice de décembre.
→ La date de paiement = date de crédit bancaire. - ✗Préparation tardive – commencer la clôture trois jours avant l'assemblée.
→ Bloquer les semaines 3-4 de décembre. Non négociable. - ✗Écarts non expliqués – présenter un dépassement budgétaire sans justification.
→ Pour tout écart > 10 %, rédiger une note explicative avant l'assemblée. - ✗Paiements non étiquetés – enregistrer un virement sans l'affecter aux charges concernées.
→ Chaque paiement ventilé le jour même. La mémoire s'efface en 48 heures. - ✗Reçus perdus – conserver les justificatifs uniquement en version papier.
→ Photographier chaque reçu immédiatement et archiver numériquement.
Conséquences d'une non-conformité
Les sanctions de l'État ne sont pas encore systématiques, mais les copropriétaires sont de plus en plus informés de leurs droits. Voici les risques concrets :
- Poursuites civiles : tout copropriétaire peut engager une action judiciaire et réclamer réparation des pertes imputées à la mauvaise gestion.
- Révocation : l'assemblée ou un juge peut mettre fin au mandat du syndic en cas de manquements répétés.
- Perte du levier de recouvrement : sans comptes approuvés, toute procédure contre un copropriétaire débiteur est fragilisée devant les tribunaux.
- Blocage de l'assemblée : des comptes rejetés empêchent l'adoption d'un nouveau budget et paralysent toute dépense.
Questions fréquentes
Quand le Décret 2.23.700 est-il entré en vigueur ?
Pour les exercices calqués sur l'année civile, la conformité est obligatoire depuis le 1er janvier 2026.
Mon immeuble ne compte que 6 lots. Le Décret s'applique-t-il ?
Oui. Tous les immeubles en copropriété sont concernés. Les immeubles de catégorie Petit disposent simplement d'exigences allégées (3 annexes seulement).
Que se passe-t-il si l'assemblée rejette les comptes ?
Sans comptes approuvés, il est impossible de voter un nouveau budget ni d'appeler légalement les charges de l'exercice suivant. Une seconde assemblée doit être convoquée, aux frais de la copropriété.
Combien de temps faut-il conserver les documents ?
Le Décret impose une durée minimale de 5 ans (Article 11). Une conservation de 10 ans est recommandée pour les grandes copropriétés.
Avez-vous besoin d'un expert-comptable ?
Pour les catégories Petit et Moyen, un accompagnement ponctuel en fin d'exercice suffit (3 000 à 8 000 MAD). Pour la catégorie Grand, un suivi mensuel est fortement recommandé (2 000 à 5 000 MAD/mois). Au-delà de 1 000 000 MAD de charges, l'audit externe est imposé par le Décret.
Cabinet El Housny Youssef — Expertise Comptable & Commissariat aux Comptes
Ce guide est établi par le Cabinet El Housny Youssef sur la base du Décret n° 2.23.700 et de la Loi 18-00 tels que publiés au Bulletin Officiel n° 7391. Il constitue un éclairage général et ne saurait remplacer un conseil juridique ou comptable personnalisé. Pour toute situation nécessitant une analyse approfondie, consultez un professionnel qualifié.
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