Droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % au Maroc : en cas de dépôt bancaire en especes

La Loi de Finances 2026 a introduit une mesure de renforcement de la traçabilité des transactions. Elle complète l'article 133 du Code général des impôts par un paragraphe III prévoyant un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % dans certaines situations, notamment lorsque les modalités ou les références de règlement ne sont pas mentionnées dans l'acte ou lorsque le règlement n'est pas effectué par un moyen admis fiscalement.

Cette mesure concerne principalement les mutations à titre onéreux portant sur des biens immeubles ou des droits réels immobiliers dont le prix est supérieur à 300 000 DH, ainsi que les mutations de fonds de commerce. Pour les fonds de commerce, la Note circulaire n° 737 précise que le seuil de 300 000 DH ne s'applique pas.

Dans la pratique, une question s'est rapidement posée pour les notaires, acquéreurs, vendeurs et professionnels du chiffre : lorsque les fonds sont versés en espèces à la banque, ce dépôt bancaire est-il considéré comme un paiement en espèces pénalisé ou comme un mode de règlement admis fiscalement ? La DGI a répondu à cette question dans sa clarification D776/26/DGI du 9 juillet 2026.

1. Pourquoi cette clarification est importante

La question s'est posée directement dans la pratique quotidienne des professionnels : un dépôt bancaire réalisé en espèces suit-il le même sort qu'un paiement en espèces classique, ou bénéficie-t-il d'un traitement distinct dès lors qu'il transite par un circuit bancaire traçable ? La réponse de la DGI apporte une sécurité juridique attendue par les notaires, les acquéreurs, les vendeurs et les professionnels du chiffre.

2. Que dit la clarification DGI du 9 juillet 2026

La DGI confirme que le dépôt bancaire effectué en espèces auprès d'un établissement bancaire entre les parties ou au compte ouvert auprès des notaires, préalablement à l'établissement de l'acte ou à sa constatation, n'entraîne pas l'application du droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % prévu à l'article 133-III du CGI.

Cette position repose sur le fait que la Note circulaire n° 737 relative à la Loi de Finances 2026 considère expressément le dépôt bancaire visé à l'article 193 du CGI comme un mode de règlement admis fiscalement.

La clarification ajoute une condition essentielle : l'acte établi doit mentionner les références du dépôt bancaire concerné. Autrement dit, le dépôt bancaire doit pouvoir être identifié, documenté et rattaché au règlement du prix figurant dans l'acte.

3. Conditions pratiques pour éviter le droit supplémentaire de 2 %

1. Effectuer le dépôt bancaire avant l'établissement de l'acte ou avant sa constatation.
2. Réaliser le dépôt auprès d'un établissement bancaire entre les parties ou au compte ouvert auprès du notaire concerné.
3. Conserver les justificatifs bancaires : avis de dépôt, référence opération, date, montant, compte bénéficiaire et identité des parties lorsqu'elle apparaît.
4. Faire mentionner dans l'acte les références du dépôt bancaire concerné.
5. Vérifier la cohérence entre le montant du dépôt, le prix déclaré dans l'acte et les modalités de règlement mentionnées.

4. Tableau pratique : quand le droit de 2 % s'applique-t-il

5. Exemples pratiques

Exemple 1 — Vente immobilière de 500 000 DH

L'acquéreur dépose le prix en espèces sur le compte bancaire du notaire avant la signature. L'acte mentionne la date, le montant et la référence du dépôt bancaire. Dans ce cas, le droit supplémentaire de 2 % ne devrait pas être appliqué, sous réserve de la concordance des pièces.

Exemple 2 — Vente immobilière avec paiement mixte

Le prix est de 800 000 DH : 600 000 DH par virement bancaire et 200 000 DH en espèces non tracées. Si la fraction en espèces ne correspond pas à un mode de règlement admis, le droit supplémentaire de 2 % peut viser uniquement cette fraction.

Exemple 3 — Fonds de commerce

La cession d'un fonds de commerce est réglée en espèces sans moyen de paiement admis ni références dans l'acte. Le droit supplémentaire de 2 % peut être dû, même si le prix est inférieur à 300 000 DH, car le seuil minimum ne concerne pas le fonds de commerce.

6. Check-list de sécurisation avant signature

• Identifier l'opération : bien immeuble, droit réel immobilier, fonds de commerce, échange avec soulte ou autre acte concerné.
• Vérifier si le prix dépasse 300 000 DH pour les biens immeubles et droits réels immobiliers.
• Choisir un mode de paiement admis fiscalement : virement bancaire, chèque barré non endossable, moyen électronique, compensation sous conditions ou dépôt bancaire admis.
• Obtenir les justificatifs bancaires avant la signature.
• Faire mentionner les modalités et les références de règlement dans l'acte.
• Conserver un dossier probant : acte, justificatifs bancaires, correspondances, attestations et tout document de rapprochement.

7. Points de vigilance pour les entreprises, acquéreurs et non-résidents

Pour les entreprises, la question peut se poser lors de l'acquisition d'un local professionnel, d'un terrain, d'un fonds de commerce ou d'un droit réel immobilier. La sécurisation du paiement ne doit pas être traitée à la dernière minute : elle doit être anticipée avec le notaire, la banque et le conseil fiscal.

Pour les non-résidents, la vigilance est encore plus importante lorsque les fonds transitent par plusieurs comptes ou lorsque l'origine des fonds doit être documentée. La mention claire des références bancaires dans l'acte permet d'éviter les confusions entre un paiement en espèces non tracé et un dépôt bancaire admis fiscalement.

La clarification DGI ne dispense pas de respecter les autres obligations applicables : conformité bancaire, lutte contre le blanchiment, justification de l'origine des fonds et cohérence fiscale de l'opération.

8. Conclusion

La clarification DGI D776/26/DGI du 9 juillet 2026 apporte une réponse importante : le dépôt bancaire en espèces n'est pas, en lui-même, un déclencheur automatique du droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %. Il est admis fiscalement lorsqu'il est réalisé dans le cadre visé, avant l'acte ou sa constatation, et lorsque les références du dépôt bancaire sont clairement mentionnées dans l'acte.

En pratique, la sécurité fiscale repose donc sur trois éléments : le choix d'un mode de règlement admis, la preuve bancaire du règlement et la mention précise des références dans l'acte. À défaut, le risque d'application du droit supplémentaire de 2 % demeure.

Questions fréquentes

Un dépôt bancaire en espèces déclenche-t-il le droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % ?

Non, pas automatiquement. Selon la clarification de la DGI du 9 juillet 2026, le dépôt bancaire effectué en espèces auprès d'un établissement bancaire ou au compte ouvert auprès des notaires ne déclenche pas le droit supplémentaire de 2 %, à condition que l'acte mentionne les références du dépôt bancaire concerné.

Quelle est la condition principale pour éviter le droit de 2 % ?

L'acte doit mentionner les modalités et les références du dépôt bancaire concerné. Sans ces références, l'administration peut considérer que les conditions de traçabilité ne sont pas établies.

Le droit de 2 % s'applique-t-il à tout paiement en espèces ?

Le droit peut s'appliquer lorsque le paiement n'est pas effectué par un mode admis fiscalement ou lorsque l'acte ne mentionne pas les références de règlement. Un dépôt bancaire en espèces référencé dans l'acte est distingué d'un paiement en espèces non tracé.

Depuis quand cette mesure est-elle applicable ?

Les dispositions de l'article 133-III du CGI, issues de la Loi de Finances 2026, sont applicables aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

Le seuil de 300 000 DH concerne-t-il les fonds de commerce ?

Non. La Note circulaire n° 737 précise que la mutation de fonds de commerce n'est pas concernée par le montant minimum de 300 000 DH.

Que faut-il conserver comme preuve ?

Il est recommandé de conserver l'avis de dépôt bancaire, les références de l'opération, la date, le montant, le compte bénéficiaire, l'acte mentionnant ces références et tout document permettant le rapprochement avec le prix déclaré.

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