Projet de loi 34.21 au Maroc : ce qui change pour les lotissements, groupes d’habitations et morcellements

Le projet de loi n°34.21, modifiant et complétant la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, constitue une réforme importante pour l'immobilier, l'urbanisme et l'aménagement foncier au Maroc.

La Chambre des représentants a annoncé l'adoption du projet à la majorité le 8 juin 2026, avec 120 voix pour, 50 abstentions et aucune voix contre, selon SNRT News/MAP. Le texte s'inscrit dans la continuité des recommandations du Dialogue national sur l'urbanisme et l'habitat.

Cette réforme intéresse directement les promoteurs immobiliers, lotisseurs, aménageurs, investisseurs, MRE, acquéreurs, notaires, banques, collectivités territoriales, architectes, topographes et conseils. Pour les porteurs de projets, l'enjeu n'est pas seulement juridique : il est aussi financier, fiscal, comptable et opérationnel.

Pourquoi cette réforme est importante ?

La loi n°25-90 constitue depuis 1992 l'un des textes de référence en matière de lotissements, groupes d'habitations et morcellements. Le marché immobilier marocain a cependant fortement évolué : projets de plus grande taille, pression urbaine, besoins en équipements publics, complexité des raccordements, multiplication des intervenants et exigence accrue de sécurité juridique.

Le projet de loi n°34.21 cherche donc à adapter le cadre légal aux réalités actuelles des opérations immobilières. Selon les éléments présentés par les autorités et repris par la presse nationale, l'objectif est d'améliorer la visibilité des délais, d'encadrer les équipements, de clarifier certaines procédures et d'apporter des réponses à des situations d'urgence sociale ou de restructuration.

Rappel : que couvre la loi 25-90 ?

La loi 25-90 encadre principalement trois catégories d'opérations : le lotissement, les groupes d'habitations et le morcellement. Dans la pratique, ces opérations supposent des autorisations administratives, le respect des documents d'urbanisme et la réalisation d'équipements tels que la voirie, l'eau, l'assainissement, l'électricité et les espaces communs.

Pour un investisseur ou un promoteur, le sujet ne se limite donc pas à l'obtention d'une autorisation. Il touche aussi au coût d'aménagement, à la durée d'immobilisation du foncier, aux garanties, à la commercialisation, à la réception des travaux, à la trésorerie et à la relation avec les collectivités.

Les principales nouveautés du projet de loi n°34.21

1. Des délais de réalisation modulés selon la superficie du lotissement

La correction la plus importante à intégrer dans l'article concerne les délais de réalisation. Selon le projet publié par le Secrétariat général du gouvernement, l'autorisation de lotir serait assortie de délais différents selon la superficie du projet.

Cette modulation est essentielle pour les grands projets, car les opérations de lotissement peuvent nécessiter des études techniques, des travaux de voirie, des raccordements aux réseaux, des validations administratives et des financements progressifs. Pour un promoteur, ces délais doivent être intégrés dans le business plan, les contrats, les engagements bancaires et le calendrier de commercialisation.

2. Suspension des délais en cas d'arrêt forcé des travaux

Le projet prévoit l'arrêt du cours des délais lorsque les travaux d'équipement sont interrompus pour des circonstances extérieures à la volonté du lotisseur et ne lui étant pas imputables. La demande devrait être documentée et transmise aux services compétents.

En pratique, le lotisseur doit conserver toutes les preuves utiles : courriers, ordres de service, procès-verbaux de chantier, constats, correspondances avec les gestionnaires de réseaux et justificatifs techniques. Sans documentation, la suspension risque d'être difficile à soutenir.

3. Transfert des équipements publics au domaine communal

Le projet prévoit que la réception provisoire des travaux entraîne le transfert de certains équipements publics au domaine public communal. Sont notamment visés les voies de la voirie, les réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement ainsi que les espaces non bâtis plantés.

Cette mesure vise à clarifier le sort des équipements réalisés dans le cadre des lotissements. Elle peut réduire les zones d'incertitude entre promoteur, commune, acquéreurs et gestionnaires des réseaux, à condition que le dossier de réception soit complet et techniquement maîtrisé.

4. Défauts et malfaçons : une responsabilité à rattacher à la réception finale

Le mécanisme ne doit pas être présenté comme une responsabilité automatique et immédiate du promoteur pour tout défaut. Les dispositions relatives à la réception finale rattachent ce sujet à une procédure : la réception finale intervient après une année à compter de la réception provisoire, et les défauts constatés doivent être corrigés dans le délai fixé.

À défaut de correction dans le délai prévu, la commune peut faire exécuter les travaux nécessaires et recouvrer les frais auprès du lotisseur selon la procédure prévue. Pour les opérateurs, cela renforce l'importance du suivi qualité, des garanties contractuelles, de la conservation des pièces techniques et de la gestion des réserves.

5. Morcellements : simplification et délai de 30 jours dans certains cas

Le projet comporte des clarifications relatives aux opérations de morcellement. L'une des mesures pratiques est la possibilité de considérer l'autorisation de morcellement comme accordée lorsque le président du conseil communal ne statue pas dans un délai de trente jours, sous réserve des conditions prévues par le texte.

Cette simplification doit être maniée avec prudence : elle suppose un dossier complet, un dépôt régulier, la vérification du champ d'application et le respect des documents d'urbanisme applicables.

6. Exceptions liées à l'État, aux collectivités et aux équipements publics

Le projet prévoit certains cas non soumis à l'obligation d'obtenir une autorisation de division, notamment pour des opérations liées à des projets d'utilité publique ou à des transferts au profit de l'État ou des collectivités territoriales en vue de réaliser des équipements et services publics. Ces exceptions doivent être analysées cas par cas et confirmées sur la base du texte définitif publié.

7. Lotissements à équipements progressifs pour certaines situations d'urgence

Le projet introduit un régime particulier pour certaines opérations dont les travaux d'équipement peuvent être réalisés progressivement. Ce mécanisme vise notamment le relogement de victimes de catastrophes naturelles, la lutte contre l'habitat indigne ou des opérations d'utilité publique.

Il ne s'agit pas d'un régime général applicable à tout projet privé. Le texte encadre ces situations et impose notamment un minimum d'équipements de base, un programme d'exécution et des modalités de suivi.

8. Restructuration des lotissements non réglementaires

Le projet prévoit un cadre de restructuration des lotissements non réglementaires afin de permettre leur mise à niveau lorsque cela est possible. Certaines zones seraient toutefois exclues, notamment les zones présentant des risques naturels ou des contraintes de protection particulières.

Cette approche traduit une volonté de concilier régularisation, sécurité, salubrité, circulation, intérêt général et protection de l'environnement. Les conditions concrètes devront être vérifiées dans la version définitive et les textes d'application éventuels.

Impacts pratiques pour les promoteurs, investisseurs et acquéreurs

Pour les promoteurs et lotisseurs

• Construire un calendrier réaliste selon la superficie du lotissement
• Prévoir un budget complet des équipements, réseaux, voiries, études techniques et travaux connexes
• Conserver les preuves en cas d'arrêt forcé des travaux
• Préparer les dossiers de réception provisoire et finale
• Gérer les réserves, garanties, assurances et contrats d'entreprise
• Suivre l'impact comptable et financier des retards : stocks fonciers, travaux en cours, intérêts intercalaires, provisions et trésorerie

Pour les acquéreurs, MRE et investisseurs étrangers

Les recommandations ci-dessous relèvent d'une lecture professionnelle. Elles ne doivent pas être présentées comme des obligations nouvelles directement issues du projet de loi.

• Vérifier le titre foncier, les charges, hypothèques et servitudes
• Contrôler l'autorisation de lotir, son délai et son état de validité
• Vérifier l'état réel des travaux d'équipement et l'existence de la réception provisoire
• Relire les conditions de commercialisation, de paiement et de livraison
• Examiner la situation fiscale et comptable de la société porteuse du projet
• Prévoir des garanties en cas de retard, défaut de conformité ou litige

Pour les notaires, banques et conseils

Les notaires, banques, experts-comptables, commissaires aux comptes et conseils devront suivre la version définitive publiée. Les points de vigilance concernent notamment l'articulation entre autorisation, réception provisoire, réception finale, transfert des équipements publics, morcellement, garanties, financement et commercialisation.

Pour les banques, l'analyse du risque devra intégrer la durée du projet, la valeur du foncier, le rythme de commercialisation, le coût des équipements, les blocages possibles et la qualité documentaire du dossier.

Checklist pratique avant de lancer ou financer un lotissement

Lecture professionnelle CHY : ce qu'il faut retenir

Conclusion

Le projet de loi 34.21 constitue une réforme importante du cadre des lotissements, groupes d'habitations et morcellements au Maroc. Ses apports annoncés vont dans le sens d'une meilleure adaptation des délais, d'une clarification du transfert des équipements publics, d'un encadrement des responsabilités et d'une simplification de certaines procédures.

Pour les opérateurs immobiliers, l'enjeu sera de transformer cette réforme en sécurité opérationnelle : montage foncier propre, dossier technique complet, planning réaliste, suivi documenté des travaux, maîtrise des risques fiscaux et financiers, et vigilance jusqu'à la réception définitive.